В Подмосковье строят миллионы метров. Почему площадок всё равно не хватает
Обещал разбор «Индустриальной недвижимости» — погнали.
Отвечаю на вопросы, с которыми шёл на конференцию про индустриальные парки и ОЭЗ.
Общий итог: 2 ответа и 1 молчание. Молчание — самое интересное.
1. Дефицит площадей — дефицит чего?
Не метров. Подходящих метров.
Готовых спекулятивных площадей в Москве и области уже больше 3 млн м², за два года станет почти вдвое больше (IBC Real Estate). Одних Лайтов в Подмосковье построено больше 500 тыс. м², ещё около 1,3 млн в планах.
Вроде дефицита нет? Но Parametr насчитал, что Московскому региону к 2030 году нужно ещё около 19 млн м².
Нюанс №1: больше половины инвесторов выбирают ОЭЗ за готовую инфраструктуру, а не за льготы. Покупают даже не метры, а срок запуска.
Нюанс №2: в «Максимихе» честно сказали, что ОЭЗ — не волшебная экономическая зона и плохой проект она не вытянет.
На практике: коробок становится больше, а площадок под конкретную технологию — с мощностью, техническими условиями и понятным сроком запуска — не хватает. В Подмосковье корпусов много, в регионах готовых всё ещё мало.
2. Инфраструктура — расход или доход?
Доходом её не назвал никто. Вот оно, молчание.
Что сказали вместо этого:
- В частном индустриальном парке сети закладывают сразу на всю территорию — иначе проект не работает, хотя зданий в первой очереди малая часть («Северные врата»).
- Резиденты часто просят гораздо больше мощности, чем им нужно, а подключение дорогое — заявки проверяют («Титановая долина»). «На вырост» мощность не держат.
- Государство компенсирует затраты под будущие налоги резидентов и смотрит в сторону ГЧП: с 2016 года индустриальные парки получили 169 млрд ₽, на ближайшие три года заложено 180 млрд (Минпромторг).
- Parametr продаёт помещения ещё до ввода и возвращает вложения на стройке.
Фраза из финала, ради которой стоило ехать:
Резидент приходит и говорит: хочу заниматься только технологией, эксплуатацию заберите — заплачу.
Запрос есть, цену пока не нашли.
Летом я закончил серию про энергетику выводом — электричество решается до покупки земли. Теперь добавлю: мощность считают по оборудованию резидента, а не по его заявке. А чтобы понять это ещё до концепции и уж тем более проектирования, нужно понять, кто вообще твой резидент.
А ближе всего к доходу — сервис. Кто первым упакует эксплуатацию в понятный прайс, превратит расход в выручку.
3. Кадры — задача площадки или резидента?
Нанимает резидент. Удерживает площадка.
Рабочих искать стало легче: в 2025-м на рабочую вакансию приходило 5–10 резюме, сейчас 20–30, бывает 50–60 (ProPersonnel).
Но площадку выбирает тот, кому на ней работать. У технологической компании первый вопрос — не цена, а поедут ли сюда сотрудники («Сколково»). Одна из управляющих компаний привела свою статистику: если семья не переехала к сотруднику за год, в 75% случаев он уходит.
Скептик дня — ФНПР: инвестиции в основной капитал упали на рекордные 10%.
После Иннопрома я писал, что война за кадры переезжает на территорию площадки, — на конференции это подтвердили цифрами. Транспорт, школа и жильё рядом — часть продукта, а не социальная нагрузка.
Самая дорогая история дня
Прозвучала на пленарке. Компания сэкономила на прединвесте. Субсидию одобрили под смету, а госэкспертиза показала, что на эти деньги корпус не построить. Два года и деньги — в мусор, проект стоит.
Поэтому я начинаю с вопроса, сойдётся ли проект вообще, — до земли, сетей и сметы.